私校退場作為社福用地的想像與現實 / 台灣社會福利總盟 孫一信秘書長

私校退場作為社福用地的想像與現實

台灣社會福利總盟  孫一信秘書長

2025/9/23

今年(2025)總盟在社福用地的關注重點是私校用地的轉型和退場如何使用在社會福利用途，9/23邀請了目前最瞭解這個艱辛過程的專家們舉辦了「私校轉型(退場)校地校舍之運用-以社會福利業務為例」座談會。

2018總盟舉辦「社福用地及建築物的規範、爭取與興辦」及2019「長照住宿機構設立過程空間取得方式與成本估算」兩個實務論壇。在這兩個論壇，我們深入了解在都市計畫允許使用之分區及公共設施用地的多目標使用辦法、非都的允許使用和農地變更使用的程序；建築管理和消防分類；還有各種機構設置標準的規定。

私校用地一樣是土地及建物，私校轉型和退場後做為社福用途，但加入了私立學校法(以下簡稱私校法)和私立高中職以上學校退場條例(以下簡稱退場條例)；以及各種財團法人改隸、土地捐贈或移轉的各種稅賦(土增稅、贈與稅、所得稅、契稅等認知問題)；再加上特定目的事業用途的更動；以及董事會和校方間的各種借貸、私契未解。

總盟在前兩次實務論壇的基礎上，試圖有系統地釐清這些議題，避免社福團體在爭取私校用地的過程撞牆或跳坑(這借用林博文校長的話)。

先講結論和政策建議:

🎯結論:

1. 由於大專校院的校地至少五公頃以上，承租的費用或校地管理會是一項艱鉅任務，社福團體要承接建議以高中職的校地規模較為合適。大學應該以園區形式整體規畫進行再開發。

2. 退場、轉型的過程，會有許多程序卡關的風險，例如:財務查核事項(會計師簽核報告、各類合約未及履行、銀行長期借款；甚至是其他附屬機構的營運等)；土地風險(基於目前轉型或退場的私校校地，多為向台糖或公有土地租地再進行特定目的事業的變更，當時的都市計畫過程可能會有承諾但沒有進行的工程項目(例如:滯洪池)，再次變更特定目的事業，從學校用地變更為社福用地，可能會被都市計畫審議委員會要求完成。)；建物風險(教室多屬建築類組D4，要轉成S1相當有難度；許多建物沒有使用執照；如面臨採除重建，則須計算除役成本。)；停辦程序風險(法院清算解散登記時程、學校停辦計畫書的撰寫與審查、社福興辦計畫書的撰寫與審查)；董事會治理風險(有無私契債務往來等)。每一個程序都有時間和投入成本的風險。

3. 面對前述風險，建議由地方政府承接校地後，完成地目變更，並讓學校法人完成清算及退場程序，再分區委託(或標租)給社福機構使用。地方政府承接的態度至關重要。

4. 私校如依私校法退場，其賸餘財產歸屬，可以是公立學校、地方政府、其他學校法人、辦理教育、文化、社福事業之財團法人等四種選項，但走的是退場條例，如果經退場審議會進入專案輔導學校後退場，賸餘財產只能歸退場基金、地方政府、公立學校中央政府。因此，對於私校來講，應提早面對轉型及退場，可以有較多選項。

5. 建議社福組織不要在不清楚風險的情況下，和私校簽下相關合作備忘。

✍️綜合政策建議:

1. 教育部應成立退場學校停辦與清算平台網站，並將停辦與清算程序的重要財務簽證報告，審議進度等資訊公開上網。讓社福團體取得正確訊息。

2. 建議各地方政府比照行政院「研商運用退場校地及建物相關事宜會議」成立地方退場學校校地與建物媒合會議，避免社福團體陷入冗長未知的困局。

3. 建議研修私校法第37條，禁止董事會決議以個人名義借款給學校，造成退場或承接單位負擔。

4. 建請賦稅署應盡速釐清學校法人捐贈社福團體的各項稅負認定，包括土地稅法中的土地增值稅、贈與稅、所得稅及契稅。避免地方稅務機關及國稅局有錯誤解讀。

5. 建議都市計畫審議委員會的審議對於私校轉型變更案建立檢討原則，包含分區或用地名稱、變更時機、回饋條件等，如此才可讓各地方政府及私校在辦理分區變更時有所依循，知道要考量的要件，以順利通過審議。

6. 都市計畫使用分區之名稱，目前私校多以文教區附加括號辦理，如文教區(供某某私校使用)，然而轉型後，可能會變更為文教區(供某某私校暨其他教育、文化或社會福利事業使用)，建議就私校轉型後的文教區名稱能夠有全國各縣市依循的命名方式。

7. 建議內政部就提出都市計畫變更的要件也能訂定原則，如應提出主管機關改隸的同意函?或新的法人登記?或其他較具體改辦的證明等等，如此也可讓都委會在審議時有依循。(補充說明:目前每一個私校提出都市計畫變更的時機點都不盡相同，導致都委會在審議時不確定私校轉型後是否會依循開發計畫或財務計畫來開發，因此委員可能會要求檢附主管機關認可函或其他相關文件，惟沒有一致性的條件，舉例來說，某私校可能董事會已決議改辦為長照使用，然而現況仍為停招階段即提出都市計畫變更，也尚未有主管機關認可，如此都委會難以審議確認改辦之確定性。而私校在轉型不同的使用時，如住宿式長照機關需改隸成立法人並登記，倘為日照則仍有原私校持續經營的可能)

8. 都市土地內，有不少私校案例可能存在保留部分教育機能、部分改辦為長照使用，而因校地規模限制，有提高容積率之需求。倘為此類情形，建議如各縣市都市計畫通盤檢討或公共設施用地檢討內訂定回饋原則，如做為某類型長照而具公益性者，得提高多少容積率，又回饋內容為公共設施用地或樓地板?建議地方政府或內政部訂定各私校可供辦理的回饋原則。

9. 建議私校在辦理都市計畫變更時仍應考量對都市整體環境的公益性、必要性，如納入政府單位需要的公益設施(如托嬰、托幼)、公共設施(如行政、機關、警消等)、廣場與綠地等共同規劃，並考量有無負面外部性產生及因應方式，如此，都市計畫的變更才能對都市發展有所貢獻。

今年的座談能夠順利舉辦，主要是邀請到的專家都是真正有操作過私校轉型或退場的老經驗，還有總盟也考慮到將各主管機關找來，包括:教育部、衛福部社家署(長照司)、內政部國土署、財政部賦稅署，一起聽取大家的問題和進行法規解釋。

我們要特別感謝教育部柯今尉執行秘書和林博文校長(現任中正高齡社會勞動與福祉研究中心研究員)，他們擔任了本次座談的

Keynote Speaker，破題就已經釐清了大家的模糊認知和擔心。

經兩位介紹，我們也順利邀請到聖約翰唐彥博校長(學校朝向多元經營)、中州科技大學陳文貴董事長、台灣首府大學謝弘哲代理校長。大家面對少子化的衝擊，在轉型過程如何確保教師和同學權益，以及在轉型過程碰壁的經驗分享，和各項政策建議，讓與會者身歷其境。

台南市政府承接首府大學，轉型成第三市政中心，這部分由台南市政政府財稅局翁玉芳科長說明原委；以及嘉義縣政府社會局蔡幸妤督導，介紹稻江科技大學轉型為稻江長照法人的經過。

總盟賴添福顧問(長照機構百科全書)適時提醒，長照機構雖然有可持續的收入，但不是大家想像中的賺錢，因為收費仍有須經縣市政府核定的天花板，以及服務人數上限，這些都需要精算。及學聯不動產資訊顧問有限公司的施彥亨副總，也提出許多針對都委會私校退場審議程序的建議。

社家署楊秀川組長和長照司王玲玲專門委員對團體受贈及長照機構(學校經營)的設立程序做出說明，財政部賦稅署蔡孟洙專門委員特別有針對財產移轉時是否課徵土地增值稅作出解釋。

或許你會覺得這個議題很遙遠，但當目前退場私校留下超過200公頃土地，數萬坪建物，且接下來數年勢必加速累績，政府和身為社福團體的你、我，更應該超前部署，讓轉型不再到處碰壁，讓承接者不必擔心跳坑。

謝謝所有與會者看中這個主題，冒著風雨前來參加。